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column 2022.11.18
 
 
Rトピックス
第1回 “リデベ”第1号始動!―仕入れの目利きと企画・設計のポイント編―
川本美佳(アートアンドクラフト/大阪R不動産)
 

事業用不動産の再販事業「ReDEVELOPMENT(リデベ)」の第1号物件がスタートしました。アートアンドクラフトが不動産を取得する際の物件の選び方と、賃貸商品化に向けた企画設計のポイントを紹介します。

リデベ第1号物件から眺める夕焼け。固有の魅力は定量的な評価軸だけではわからない。

物件の選び方|独自の目利きで一点突破な魅力を探す

世の中に数多く存在する不動産。その評価軸は、賃料○円、駅から徒歩○分、築○年、利回り○%など、定量的に表されていることも多いです。数字って誰が見てもわかりやすくて便利な指標なのですが、不動産は存在する場所や形、築年数などによっても違いますし、数字では表れない部分に「おっ!」と思える独自の魅力を秘めていたりします。

私たちが不動産の目利きをするうえで大切にしているポイントは「一点突破な魅力」があるかどうか。例えば、窓からの眺望が抜けている、屋上がある、町工場っぽいなど、その一点があるかどうかで、物件の評価や印象がグッと上がったりします。

一見何の変哲もないと思うところやマイナスに感じるところでも、古いビルだけど新築にはない渋さがある、マンションの1階だけど専用庭があるなど、 R不動産的視点で見ればきらりと光る一点だったりすることもしばしば。更に企画設計では、物件が持つその素材的な魅力をより際立たせることができるようにしていきます。

今回アートアンドクラフトが取得したのは昭和50年代に供給された建売住宅。一見何の変哲もない物件ですが、窓から広がる眺望と抜け感が価値を引き上げる一点突破な魅力だと感じ、取得の決め手となりました。

今回アートアンドクラフトが取得した掘り込みガレージが付属した建売住宅。一見何の変哲もないと感じる建物でも、独自の目線で眺めると一点突破な魅力を秘めていることに気づく。

企画設計のポイント|成功の秘訣は“脱・万人受け”にあり

私たちが目指しているのは万人受けするものではなく、ものすごく気に入った!と思ってくれるコアな人に届く商品です。需要と供給のギャップを突く希少性のある物件こそ、市場に埋没せず、他にライバルが少なく、長きにわたって空室リスクが抑えられると考えています。

企画設計を進めていく上で大切にしているのは、私たちが見出したその一点突破な魅力をより集中的に際立たせること。何ものにも代え難い!と感じてもらえるようにその魅力を強くすることがポイントです。

そしてR不動産を見てくださっているユーザーの中には平均的な魅力の物件よりも、一点突破な物件に惹きつけられる人が多いので、私たちが企画設計したときには的確にマッチングが行えます。

今回取得した物件では一点突破な魅力である眺望を際立たせ、この眺望を楽しめることが何ものにも代え難いと感じてもらえることを目指し、企画設計を行いました。

需要と供給のギャップを突く商品づくり。「こういうのが欲しかった!」の声を聞くと企画者冥利に尽きる。

設計のポイント|余計なことはしない!それが魅力も活かしてコストも抑えるコツ

企画ができた時点で、設計の大枠はほぼできています。なのでここからは、とにかく「余計なことはしない」に終始注力して進めていきます。

現地に赴いたらまず行うことは、魅力を際立たせるために何を残し、何を改めるのかの見極めです。この見極めがしっかりできていないとあれもこれもと手を加えてしまい、気が付いたらせっかくの物件の魅力や個性がぼやけてしまっていた…ということになりかねません。

外装や内装に関しても、必要以上に隠したり、手を加え過ぎたりせず、できるだけオリジナルの良さを残すように心がけてデザインしていきます。手を加える部分をしっかり見極めれば、余計なコストもかけずに済みます。

「余計なことはしない」は魅力を際立たせるためにも、コストの側面からも、プロジェクトの成功を左右するポイントだと考えています。

「魅力を際立たせるデザイン」によって、物件に希少価値を付加することができ、コストの圧縮にもつながる。

12月中旬より入居者募集開始予定

現在、12月中旬予定の入居者募集開始に向けてリノベーション工事を進めています。次回連載では完成後の「ReDEVELOPMENT(リデベ)」第1号物件と実施設計の内容を詳しくご紹介したいと思います。お楽しみに!

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